江浙滬樓盤網(wǎng)為大家?guī)?lái)一篇主要從三大方面***解讀“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，請(qǐng)您閱讀：
一、租購(gòu)?fù)瑱?quán)，也得要滿足幾大條件；
二、租購(gòu)?fù)瑱?quán)之后，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌？以后還需要買學(xué)區(qū)房嗎；
三、萬(wàn)科提出新想法，解決高房?jī)r(jià)
1租購(gòu)?fù)瑱?quán) 別想簡(jiǎn)單了
過(guò)去20多個(gè)小時(shí)，一則樓市“新聞”被轉(zhuǎn)發(fā)：廣州出臺(tái)政策，提出了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，被一些自媒體解讀為“將顛覆樓市”，“學(xué)位房將大降價(jià)”，以及“租房也能上**”。
具體政策如下：
賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來(lái)穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段**（含**補(bǔ)貼的民辦**學(xué)位）就讀，具體細(xì)則由各區(qū)教育行政主管部門制定。（市教育局牽頭）
其實(shí)，關(guān)鍵點(diǎn)在于“同權(quán)”被落實(shí)到什么程度。
普通讀者的理解是：只要我租了房子，拿到了租賃證，孩子就可以入讀旁邊的**；
實(shí)際情況是：由于學(xué)位稀缺，你只是獲得了申請(qǐng)資格，但能否入讀需要看排隊(duì)和積分情況。而租賃家庭歸屬的類別，是靠后的。換句話說(shuō)，你的孩子獲得了**的申請(qǐng)權(quán)；但對(duì)不起，***十有八九還是落選了，然后被安排到其他**，甚至是民辦**。
為什么會(huì)這樣？原因很簡(jiǎn)單：資源太稀缺了。那些買了房子N年，給當(dāng)?shù)?*交了很多稅的人，孩子都未必能入讀理想的**。換句話說(shuō)，都是購(gòu)房者，都還沒有實(shí)現(xiàn)100%的“同權(quán)”呢！
現(xiàn)在讓我們看看在實(shí)際申請(qǐng)學(xué)位時(shí)，是按照怎樣的順序錄取學(xué)生的。
在這個(gè)**規(guī)則里，同等條件下“買房家庭”優(yōu)先于“租房家庭”，“本市戶籍”優(yōu)先于“非本市戶籍”，“X區(qū)戶籍”優(yōu)先于“其他本市戶籍”。
每個(gè)學(xué)生都采取積分制，其中戶籍人口是按照房產(chǎn)證獲得時(shí)間，或者租賃合同生效時(shí)間，每個(gè)月積1分；非戶籍人口，則按照學(xué)生父母在深圳繳納社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間計(jì)算積分，選擇養(yǎng)老或醫(yī)療保險(xiǎn)時(shí)間長(zhǎng)的險(xiǎn)種為積分，每滿1個(gè)月積1分。
相當(dāng)關(guān)鍵的問(wèn)題是，錄取是按照上面6大類的順序進(jìn)行的。也就是說(shuō)，如果你是非戶籍人口、租房居住，你只能等前面5類孩子選完之后，才能來(lái)選擇。也就是說(shuō)，積分只在同一學(xué)位類型的學(xué)生之間進(jìn)行排序，不同學(xué)位類型的學(xué)生之間不排序。
租購(gòu)?fù)瑱?quán)必然導(dǎo)致“更多的人”追逐“總量基本不變”的質(zhì)量資源，其結(jié)果必然是質(zhì)量資源漲價(jià)。如果**扭曲價(jià)格，必然產(chǎn)生**。這是市場(chǎng)決定的，無(wú)法改變的事實(shí)。
事實(shí)上，在廣州公布的政策原文里，文件在承諾“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益”的同時(shí)，還說(shuō)“由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段**（含**補(bǔ)貼的民辦**學(xué)位）就讀”。這是啥意思，自己體會(huì)吧。
筆者熱烈支持“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，這種提法本身就具有重要意義。但關(guān)鍵問(wèn)題是，如何公平公正地落實(shí)這種理想。
2租購(gòu)?fù)瑱?quán)將影響商品房市場(chǎng)？
廣州這個(gè)新政策，除非是取消這種積分排名入學(xué)的前提條件，即不掛鉤戶口、不掛鉤房子，才算做到真正的租購(gòu)?fù)瑱?quán)。
只有一個(gè)方式，就是完全靠抽簽，不管你是不是有房，有戶口，比如同一個(gè)街道的所有居民子女，入學(xué)一律抽簽，隨機(jī)派位，抽到哪個(gè)**算哪個(gè)。
但這個(gè)很不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)橛|及了有產(chǎn)階級(jí)和官僚的利益。他們上層階級(jí)可不想跟普通老百姓子女享受同等待遇，由各個(gè)區(qū)教育局去落實(shí)，我估計(jì)很難執(zhí)行。
如果廣州的政策，***還是按照積分入學(xué)來(lái)定的話，對(duì)商品房市場(chǎng)影響微乎其微。
發(fā)展租賃市場(chǎng)，培養(yǎng)大家的租房觀念都去租房?。繉?duì)**人來(lái)說(shuō)，真的很難，有房才有家的概念已經(jīng)深入骨髓了，大多數(shù)人還是照樣會(huì)想辦法，窮極幾代人去買房。
3大城市房?jī)r(jià)高年輕人買房怎么辦？
新華社發(fā)表了對(duì)萬(wàn)科新帥郁亮一段題為，《郁亮：樓市"回歸1998" 住房困局并非無(wú)解》的三分鐘半左右的采訪視頻。
郁亮對(duì)“大城市房?jī)r(jià)太高”回應(yīng)如下：
長(zhǎng)效機(jī)制的**是解決普通人的住房問(wèn)題，尤其是立足于年輕人的住房問(wèn)題。年輕人住房問(wèn)題不解決，社會(huì)就會(huì)不穩(wěn)定。
我覺得有幾個(gè)問(wèn)題出現(xiàn)：一個(gè)是房?jī)r(jià)太高，以至于年輕人沒有能力一下子買房。可以通過(guò)供應(yīng)租賃房等方式，使得城市青年居住問(wèn)題通過(guò)租售兩條腿走路來(lái)解決，現(xiàn)在有人行動(dòng)了，提供更多可支付性住房，年輕人買得起的住宅。
4萬(wàn)科解決高房?jī)r(jià)的方法
郁亮對(duì)于解決高房?jī)r(jià)給出了兩個(gè)回應(yīng)：一個(gè)是先等等，從租房開始，到有經(jīng)濟(jì)能力了在開始買房；一個(gè)是提供更多的可支付性住房。
先說(shuō)***個(gè)，從租房開始。
租賃模式未來(lái)大行其道已經(jīng)是可以預(yù)見得了。從萬(wàn)科自己連續(xù)拿了很多70年禁售期的土地來(lái)說(shuō)，就能夠看出租賃模式的探索將會(huì)成為未來(lái)地產(chǎn)的主流發(fā)展方向之一。
但是這里有幾個(gè)問(wèn)題就，***，如果積極的發(fā)展租賃住房之后，房租價(jià)格上漲幅度超越房租的漲幅怎么辦？尤其一些人口流入比較大的崛起中城市，比如武漢、杭州等等。房租太貴了，對(duì)于年輕人的壓力一樣大。
再有就是現(xiàn)在租房子仍然不是一件輕松的事，尤其對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)，如果保護(hù)自己的權(quán)益，讓租房更加便利也是需要亟待提高的。
為了解決上述問(wèn)題，可能必須得動(dòng)用我們的行政手段，從基本立法這一底層開始完善租賃體系，管制房租的上漲，保障租戶的利益。同時(shí)積極的發(fā)揮，像萬(wàn)科這種大房東在市場(chǎng)的作用，間接的提高小房東，散房東們的水平。
再說(shuō)第二點(diǎn)，提供更多可支付性的住房。
什么是可支付性住房？具體來(lái)說(shuō)就是房?jī)r(jià)和收入（房?jī)r(jià)/年收入）之間的關(guān)系達(dá)到合理水平。所謂合理水平，應(yīng)該是房?jī)r(jià)在收入的3到6倍目前**是什么水平呢？易居研究院曾經(jīng)統(tǒng)計(jì)過(guò)，2016年**層面上，房?jī)r(jià)為收入的7.5倍。
目前**房?jī)r(jià)和收入之間的關(guān)系太高是事實(shí)！
那么怎么解決呢？
其實(shí)解決房?jī)r(jià)和收入間的關(guān)系，無(wú)非從收入和房?jī)r(jià)入手，要么提高收入，讓收入增速超過(guò)房?jī)r(jià)漲幅，縮小差距；要么讓房?jī)r(jià)降下來(lái)，貼近收入水平。
前者需要大家共同的努力，需要**經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和收入分配的傾斜；后者，更多可能要就靠行政手段來(lái)調(diào)控了。
房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論在哪個(gè)**都不是完全市場(chǎng)化的市場(chǎng)。美國(guó)是公認(rèn)的自由經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，土地自由化。但是美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在**的影子，美國(guó)的兩房，房地美、房利美就是相當(dāng)好的證據(jù)，作為準(zhǔn)****，他們的存在讓美國(guó)的樓市存在**的隱性擔(dān)保，這也**終造成了，小布什為了緩解科網(wǎng)股泡沫帶來(lái)的影響，提出居者有其屋計(jì)劃之后，美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)。
所以說(shuō)，樓市說(shuō)到底是為了人們居住存在的，那么就應(yīng)該由**發(fā)揮更大的行政力量。
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